Urus Perijinan Perumahan di Kota Depok

Berikut pengalaman kami yang saat ini sedang mengembangkan lahan seluas 3.200 M2 di Kelurahan Tirtajaya, Kecamatan Sukmajaya, Kota Depok.

Lahan kami beli atas nama pribadi dari seorang warga sekitar. Akte Jual Beli (AJB) dan Balik Nama (BN) dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta (PPAT). AJB selesai dalam waktu satu minggu, sedangkan Balik Nama selesai dalam waktu 2,5 bulan.

IJIN WARGA

Berbekal AJB, kami mengurus ijin warga, yaitu pernyataan tidak keberatan dari warga yang berbatasan langsung dengan lokasi proyek, dan tentu saja diketahui Ketua RT, Ketua RW dan Lurah. Proses tersebut memakan waktu 15 hari. Biayanya termasuk tidak wajar,  ada cost lebih yang harus kami keluarkan terkait penggunaan jalan wakaf untuk jalan masuk ke lokasi proyek. Waktu yang digunakan pun lumayan lama, sekitar 1 bulan dari pengurusan. Untuk perizinan di kelurahan & masih terhitung wajar walau harus disertai negosiasi, sekali lagi yang pasti tidak ada kuitansi, hehe.

REKOMENDASI KECAMATAN

Setelah Ijin Warga yang telah diketahui RT, RW dan Lurah diperoleh, kami mengajukan Rekomendasi ke Kecamatan, yaitu Rekomendasi untuk membangun perumahan di lahan yang kami miliki. Pengurusan sangat cepat hanya 1 hari saja sudah selesai. Biayanya juga wajar dan proporsional.

BERITA ACARA PENYERAHAN TANAH MAKAM

Sebelum mengurus Ijin Pemanfaatan Ruang (IPR), selaku Pengembang, kita juga mesti menyediakan alokasi lahan makam seluas 2% x luasan lahan yang kita ajukan IPR. Tak mesti lahan bersertifikat, tapi masih status Girik atau Letter C juga diperbolehkan. Lahan makam mana yang bisa kita bebaskan, biasanya sudah diarahkan oleh staf DTK. Lakukan Pelepasan Hak melalui Kepala Desa atau Lurah tempat tanah makam berada, maka SPH (Surat Pelepasan Hak) tersebut sudah cukup menjadi dasar buat kita menyerahkan ke Badan Aset Daerah guna dibuatkan Berita Acara Penyerahan Tanah Makam.

IJIN PEMANFAATAN RUANG (IPR)

Berdasarkan Berita Acara Pemeriksaan Tanah Makam dan data-data penunjang lainnya, tahapan berikutnya adalah mengajukan IPR ke Badan Pelayanan Perijinan Terpadu Cq. Dinas Tata Kota, dimana nantinya DTK akan mengirim tim teknis kecil guna mensurvey lokasi dan mengecek batas-batas lahan yang dikuasai, serta verifikasi secara de facto benarkah kita sebagai pemilik lahan. IPR terbit kisaran 2-3 minggu, dilengkapi advis planologi yang berisi; efektif lahan yang diijinkan, KDB, GSB, dll. Ada retribusi resmi yang kita bayar dalam pengurusan IPR.

PEIL BANJIR

Setelah IPR terbit, kita mesti mengurus peil banjir di Dinas Pengairan dan Sumber Daya Air (PSDA). Berhubung lahan kami di bawah 5000 m maka kami tidak diharuskan mengurus Peil banjir.

PENGESAHAN SITE PLAN

Setelah memiliki IPR,  dan Berita Acara Penyerahan Tanah Makam, maka kita bisa mengurus pengesahan SitePlan di DTK. Ada retribusi resmi yang harus dibayar dalam pengurusan ini. Siteplan selesai kisaran 2-3 minggu, dimana siteplan ditanda tangani oleh Kepala BPPT atas nama Walikota Depok.

IMB (IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN)

IPR adalah dasar buat mengajukan IMB, tentu saja dengan lampiran copy SHM Induk. Di kota Depok, jika anda mengurus IMB atas nama PT, maka seluas apapun bangunan yang akan diajukan IMB nya, mesti ada audiensi dengan Walikota. Sementara kalau IMB atas nama perorangan hanya bangunan diatas 200 m2 yang mesti audiensi dengan Walikota. Resi IMB bisa diperoleh dalam waktu 3 minggu.

SPLITSING SHM

Sambil mengajukan IMB, kita bisa mengurus pemecahan sertipikat jika anda menghendakinya. Dasar pecah ke BPN adalah siteplan yang sudah disahkan oleh Pemkot Depok (DTK). Meski anda juga bisa memilih tetap memakai SHM Induk dan baru dipecah jika sudah terjadi AJB PPAT dengan konsumen.

Ok, sekian sharing proses perizinan di kota depok, jika teman-teman ada yang memerlukan bantuan pengurusan izin kami dengan senang hati siap membantu. Untuk saat ini kami ada tim tersendiri untuk menangani perizinan di kota depok. Info lengkap bisa kontak kami di data admin ya.
Panduan Lengkap Bisnis Properti Bisnis Properti
Jasa Aristek Lengkap Jasa Arsitek
Sistem Informasi Properti Sistem Informasi Properti
Cari Rumah Berkwalitas Jawara Properti

Kerjasama Buat Perumahan yuks !

Punya lahan kosong?!

Bingung mau dijadikan apa?

Sudah lama dipasarkan tapi tidak laku-laku?

KAMI PUNYA SOLUSINYA !

yaitu dengan dibuat jadi Perumahan,

Kami siap membantu anda secara penuh, mulai dari merencanakan lahan, membangunnya sampai memasarkannya.

Modalnya ?!

Tenang saja, kami yang akan mengurusnya.

Jadi, segera hubungi kami dan dapatkan Keuntungan Berlipat Ganda.

Note : untuk saat ini hanya untuk area jaksel,depok,citayam,bojong gede,
cilebut, pamulang, ciputat.

Info lengkap :
Vio
085643685169
Ym : vio_cantik10
Email : vio.cantik@gmail.com
www.propertidahsyat.com

Panduan Lengkap Bisnis Properti Bisnis Properti
Jasa Aristek Lengkap Jasa Arsitek
Sistem Informasi Properti Sistem Informasi Properti
Cari Rumah Berkwalitas Jawara Properti

Peluang Kerjasama Membuat Townhouse untuk Pemilik Tanah di Jabodetabek

Dear Teman-Teman,
Kami sedang mencari pemilik tanah di daerah CIPUTAT,DEPOK & BOGOR yang
berminat dalam kerjasama pengembangan perumahan..
Syarat :
1. sdh SHM
2. Luas lahan mulai dari 300m sd 2.000 m2
3. akses mudah dan terjangkau
4. Sistem Kerjasama Bagi Hasil dgn Pola Pembayaran Bertahap/sesuai kavling trjual


Keuntungan bagi pemilik tanah :
1. tanahnya lebih cepat terjual dan mendapatkan kepastian pembayaran
2. pemilik tanah mendapatkan transfer knowledge, karena ybs akan dilibatkan
langsung dalam proyek.
3. disamping tanahnya terjual, pemilik tanah juga mendapatkan sharing
keuntungan atas kerjasama pengembangan tsb.
Untuk info lebih detil, silakan hub. kami di

CP : vio
HP: 085643685169,
Pin BB : 21BBBDD9
YM : propertisukses@ymail.com

Panduan Lengkap Bisnis Properti Bisnis Properti
Jasa Aristek Lengkap Jasa Arsitek
Sistem Informasi Properti Sistem Informasi Properti
Cari Rumah Berkwalitas Jawara Properti

Beli Rumah di Depok Dekat Stasiun Harga Modal, Mau ?

Kami dari perumahan Villa Arroyan, cluster kania & griya martani depok mengadakan promo akhir tahun, jual rumah harga modal, hanya 1 unit/lokasi. Hal ini berguna bagi anda yang ingin investasi ataupun untuk ditempati sendiri, mengapa demikian? karena kami harga jauh dari harga jual standar, syarat: pembelian dg cara cash keras atau cash bertahap 2x.

contoh :

Perum Villa Ar royan : type 30/70 

Harga KPR (DP min 30%) 259jt

Harga Cash Keras  209jt (diskon hingga 50jt)

Perum Cluster Kania Type 40/80

Harga KPR (DP min 30%) 296jt

Harga Cash Keras  256jt (diskon hingga 50jt)

Perum Griya Martani Type 36/72

Harga KPR (DP min 30%) 294jt

Harga Cash Keras  244jt (diskon hingga 50jt)

Bagi anda yang mau investasi (sebagai investor), cukup beli harga cash keras, dalam 1 bulan kami jual kembali k konsumen dengan harga normal/KPR, maka selisihnya untuk anda. Calon konsumen kami yang cari & urus sampai deal proses KPR di Bank dan pencairan dana KPR. Untuk menghemat biaya sertifikat tidak balik nama ke investor, jaminan giro/bilyet. semua proses jual/beli rumah investor akan di informasikan. Jika setelah 1 tahun rumah tidak laku, maka pengelola akan mengembalikan dana investor sesuai dengan harga normal rumah itu.

Bagi yang berminat bisa hub :

Vio

YM : vio_cantik10

email ; vio.cantik10@gmail.com

Ph, 085720903328

www.rumahdikotadepok.blogspot.com

mau jadi developer ala otak kanan ? yuks ikuti link ini http://theproperty-developer.com/ 

Panduan Lengkap Bisnis Properti Bisnis Properti
Jasa Aristek Lengkap Jasa Arsitek
Sistem Informasi Properti Sistem Informasi Properti
Cari Rumah Berkwalitas Jawara Properti

Dua Kunci Utama di Bisnis Properti

Sesuai permintaan beberapa temen-temen disini saya akan berbagi tips-tips di bisnis properti, walaupun saya masih belajar bukan berarti saya sudah lebih bisa. Kita sharing aja ya.
Dalam bisnis developer properti 2 kunci utama yang paling penting adalah LAHAN dan Pemasaran. Jika kita mampu mengelolanya maka anda akan sukses di bisnis ini.
Tanah/Lahan
Sangat tidak mungkin kita mau bisnis properti tapi tidak punya lahan. Terlepas dari cara memperolehnya atau mengelolanya yang jelas lahan ini pastinya jadi no 1 dalam bisnis ini. intinya gimana mau bisnis properti kalau tidak punya lahan ?
Memang untuk mendapatkan lahan ini tidaklah mudah, bukan berarti tidak bisa. Biasanya kami dan tim mencari lahan-lahan yang bisa di ajak kerjasama karena hal ini akan mengurangi dari segi modal. (kriteria lahan insya allah nt kita bahas lebih lanjut ya)

Marketing dan Sales
Faktor ini tentu sangat penting apapun bisnis anda. Begitupun di bisnis properti. mungkin pernah dengar ttg quote "A business without marketing is like a garden without water" - bisnis tanpa marketing seperti taman tanpa air. ibaratnya kalau kita bisnis tidak ada penjualan, pasti kering juga kantong anda :)

Donald Trump mengatakan bahwa bisnis properti itu adalah LOKASI, LOKASI dan LOKASI. Lokasi lahan Anda tentunya. Dan benar, salah satu alasan konsumen membeli properti adalah alasan lokasi. Alasan yang satu lagi adalah HARGA. Strategi harga berkaitan dengan Marketing bukan? Baca posting saya sebelumnya tentang Polling : Apa Alasan Anda Memilih (Membeli) Rumah. Sebagai salah satu buktinya.

Kesimpulannya apabila lahan Anda “bagus”, Anda sudah memenangkan kurang lebih 50% penjualan. Hanya tinggal meramu harga saja untuk menggenapkan menjadi 100%. Baca kembali Lokasi Bagus Kalau Tidak Laku ya Jelek.

Dua hal pokok ini (Lahan dan Marketing) lebih banyak diwarnai faktor non teknis. Faktor yang lebih banyak melibatkan kemampuan hati, kemantapan hati, intuisi baik dalam memilih lokasi maupun negosiasi dengan pemilik lahan atau konsumen. Sedangkan faktor lainnya seperti halnya keuangan, perencanaan, pembangunan lebih banyak bersifat teknis. Sesuatu yang bisa dikendalikan dan BOLEH SALAH. Sedangkan lokasi dan marketing HARUS TEPAT.

Beberapa gagalnya proyek properti juga sering kali disebabkan oleh 2 hal ini. Maka dari itu saya sampaikan di atas bahwa strategi lokasi dan marketing HARUS TEPAT. Lokasi yang bagus belum tentu laku, apabila strategi pemasarannya tidak tepat. Strategi negosiasi lahan yang salahpun bisa membuat proyek bermasalah.

Sering kali kita dengar, “jualannya bagus, tapi proyeknya kok mangkrak”. Berarti yang bermasalah ada di lahan. Entah itu masalah negosiasi lahannya, perijinannya, pengolahan lahannya yang boros. Ada faktor lain memang, tapi tetap saja LAHAN!

Jadi DAPATKAN LAHAN dan PASARKAN!

sumber : aryodiponegoro.com

Panduan Lengkap Bisnis Properti Bisnis Properti
Jasa Aristek Lengkap Jasa Arsitek
Sistem Informasi Properti Sistem Informasi Properti
Cari Rumah Berkwalitas Jawara Properti

Kekuatan Spiritual di Bisnis Properti

Bismillah ..
Subhanallah dah beberapa waktu lamanya tidak posting. Alhamdulillah kali ini i ingin share mengenai kekuatan spiritual di setiap langkah kita ketika berbisnis properti. Disini i hanya ingin berbagi pengalaman. Subhanallah proyek sadang serang ini banyak likalikunya, mulai dari masalah pembebasan tanah, konsumen, KPR bank, IMB dan investor. Alhamdulillah sampai saat ini kami bisa menyelesaikan semua masalah yang ada semuanya semata-mata bukan karena kekuatan atau kemampuan kami, tapi terlepas dari itu semua adalah adanya pertolongan Allah dan doa dari orang-orang tercinta.

Masalah pertama yang kami hadapi adalah ketika jatuh tempo untuk pembayaran tanah tahap 3 kepada pemilik tanah. Entah kenapa saat itu kami seolah-olah tertutup jalannya untuk mendapatkan dana segar. Harapan kami dari DP konsumen ternyata semua meleset, kemudian kami pasang iklan investor sampai 2 bulan tidak ada respon yang positif sampai akhirnya proses KPR bank pun terganjal di covernote. Masyaallah, dalam hati kami evaluasi ada apakah dg semua ini ?? seolah-olah semua jalan tertutup. Akhirnya pada hari yang ditentukan mau tidak mau kami harus ketemu dengan pemilik lahan. Malam hari sebelum bertemu pemilik tanah, kami minta maaf & minta doa restu dari ortu khususnya ibu tercinta supaya Allah melembutkan hati pemilik tanah & memaafkan kami. Keesokan paginya dengan bismillah dsertai perasaan takut & cemas kami beranikan diri untuk bertemu k rumahnya. Subhanallah berkat pertolongan Allah pemilik tanah mau mengerti dengan kondisi kami bahwa saat ini dananya belum ada dan masih kita usahakan. Akhirnya kami diberikan kelonggaran waktu sampai 15 hari. Kami bisa pulang dengan lega.
Pulang ke rumah kami kembali berpikir ulang bagaimana untuk mengumpulkan dana secepat mungkin. Mulai dari menghubungi orang-orang terdekat sampai iklan di internet semua kami jalani, sampai waktu yg ditentukan ternyata dana itu masih tidak terkumpul. Sedangkan pemilik tanah sudah menunggu kabarnya dari beberapa hari sebelum jatuh tempo. Kembali kami berdoa dan meminta pertolongan kepada-Nya. Semua usaha sudah kami lakukan, hanya doa dan tawakkal yang kami lakukan akhirnya. Kembali kami meminta doa dari ibu tercinta dan orang-orang yg mencintai kami supaya Allah membukakan jalannya.
Ketika tiba hari yg ditentukan kami pun kembali datang ke rumah pemilik lahan dengan tangan kosong, masya Allah...sempat terlintas dalam benak kami, Ya Rabb kapankah pertolongan-Mu tiba? semua usaha sudah kami lakukan tapi tidak satupun muncul hasilnya. dengan pasrah kami menghadap kembali ke pemilik tanah, kami hanya bisa terdiam ketika pemilik tanah bertanya & memberikan wejangannya. Tidak berselang lama datanglah menantu si pemilik tanah bertanya, beliau menyarankan kami untuk mengajukan pinjaman KTA, dan beliau siap membantu penuh dengan memberikan kontak person temannya.
Dalam hati kami, inikah jawaban dari doa-doa kami?? dengan bismillah kami jalani ikhtiar ini, alhamdulillah pemilik lahan kooperatif untuk mengumpulkan persyaratan yang ada. Tapi di tengah perjalanan kami di tawarkan pendanaan dari koperasi. akhirnya dengan modal nekat kami langsung meluncur ke depok untuk menanyakan lebih jauh mengenai koperasi tersebut. Setelah berdiskusi dengan marketing koperasi tersebut kemudian kami penuhi semua persyaratan, alhamdulillah tinggal nunggu survei & hasilnya.
karena kami bandingkan besarnya bunga dari KTA dan Koperasi lebih kecil k0perasi, oleh karena itu pinjaman KTA tidak kami proses. Sehari dua hari, seminggu hingga batas waktu yg sudah ditentukan ternyata hasilnya nihil. Astagfirullah kami semakin ketakutan karena ketika pertemuan terakhir dengan pemilik tanah kami melakukan perjanjian ulang, jika sampai waku tsb kami tidak bisa melunasi maka proyek harus di hentikan. Selain itu kami dapat info dari sumber lain bahwa pemilik tanah akan mengambil alih proyek jika kami tidak membayar lunas tanah beliau. Perasaan kami semakin tidak menentu, Ya Rabb apa yg harus kami lakukan ?? semua ikhtiar sudah kami optimalkan, apakah ada yang salah dengan cara kami ?? mohon petunjuk-Mu ya Rabb...
Sebelum hari yg sudah ditentukan, pemilik tanah sudah mengontak kami dan minta waktu untuk bertemu, pesan beliau urgent. Membaca sms dari beliau seperti ultimatum bahwa proyek kami akan berakhir. Seperti biasa ketika kami akan bertemu pemilik lahan sehari sebelumnya kami menghubungi ibu tercinta meminta doa supaya kami dikuatkan, pemilik lahan dilembutkan hatinya, dan kami mendapatkan solusi yang terbaik. aamiin.
Sampailh pada waktu yg ditentukan, kami kembali ketemu dengan pemilik lahan, subhanallah Allah Mahabaik. Pemilik lahan tidak terlihat marah sedikitpun, beliau bahkan memberikan nasehat dan wejangan kepada kami, bagaimana sesungguhnya bisnis developer itu bekerja. Beliau ungkapkan khawatir dengan proses yang sudah kami jalani, akhirnya kami evaluasi langkah-langkah yang sudah kami ambil untuk membuat perumahan ini. Dengan sabar pemilik lahan mengajarkan kami. Subhanallah, Allah mahabesar ... akhirnya kami mendapatkan kesimpulan, pemilik lahan bersedia membantu kami menyelesaikan proyek ini. Dengan kata lain akhirnya kami sepakat untuk melakukan kerjasama dan kami menjadi mitra. Selain itu pemilik lahan siap membantu menyelesaikan permasalahan-permasalahn yang ada. Ya Rabb ... sungguh besar Kuasa-Mu. Inikah jawaban doa-doa kami ?? bukan dana yang Kau berikan, melainkan pemilik lahan yang baik hati yang Kau berikan untuk kami. Semoga kerjasama ini bisa berjalan baik.
Dan yang sangat mengejutkan kami, ternyata pemilik lahan punya tanah juga di sukabum, dengan semangat beliau menawarkan kembali untuk bekerjasama mengelola lahannya yang di sukabumi. Subhanallah ... Allahuakbar ... uang tak dapat, malah proyek baru yg kami terima, Allah Mahakaya...Allah Mahabaik ... hanya syukur dan alhamdulillah yang bisa kami ucapkan kepada-Nya, untuk semua pertolongan. Tak lupa kami kabari ibu tercinta mengenai perkembangan terbaru proyek kami. Betapa senang beliau, dan beliau berpesan, setiap kita ada masalah apapun, mintalah kepada-Nya, Dia Yang maha memiliki, Dia Yang maha berkehendak. Semua tidak ada yg tidak mungkin, jika kita terus ikhtiar, kuatkan dengan doa, kekuatan spiritual sangat berpengaruh disetiap langkah kita.
Ok, temen2 semua, semoga dapat di ambil hikmahnya, insya allah bulan ini kami akan memulai proyek baru di Sukabumi, tunggu next story, pasti ada hikmah yang bisa kami bagikan untuk teman-teman semua. keep semangat , yakinkan di setiap masalah yang kita hadapi selalu ada solusi dan selalu libatkan Allah dalam setiap masalah kita, insya allah jalan itu akan terbuka.

Panduan Lengkap Bisnis Properti Bisnis Properti
Jasa Aristek Lengkap Jasa Arsitek
Sistem Informasi Properti Sistem Informasi Properti
Cari Rumah Berkwalitas Jawara Properti

Lahan Tidak Bagus ??? Gimana Dunk ???

Smangat pagi !!! Halo sahabat properti, kali ini i ambil sebuah tulisan tentang bagaimana jika kita memiliki lahan yang kurang bagus. Jangan dulu berkecil hati lho, karena disini akan dituliskan bagaimana mensiasati hal tersebut sehingga lahan kita akan terlihat cantik & laris semua rumahnya. Ok, kita mulai dari cerita di bawah ini yaks, moga bermanfaat.

GADIS BERAMBUT 32 HELAI

Konon pada suatu ketika, di kerajaan Harmoni Raya hidup seorang ibu tua dengan seorang anak gadis semata wayangnya. Ibu itu hidup bahagia berdua saja dengan anaknya itu. Akan tetapi menjelang anak gadisnya tumbuh dewasa, ada perasaan yang membuat gundah ibu tua itu kala memikirkan masa depan anaknya.

Hal itu dikarenakan paras rupa anak gadisnya sangatlah jelek.., saking jeleknya konon rupa anaknya digambarkan hanya mempunyai rambut 32 helai. Dengan kondisi yang begitu apakah nantinya ada jejaka yang mau mempersunting anaknya..?

Si Ibu tua tidak lantas menyerah dan berhenti berharap, dia lantas berpikir dengan keras untuk mengusahakan masa depan anaknya kemudian setiap hari Si Ibu berdoa kepada Tuhan untuk diberikan jalan keluar dari kesulitannya itu.

Akhirnya dengan doa yang terus menerus, yang pertama muncul di hati Si Ibu adalah suatu HASRAT KEINGINAN akan doanya suatu saat bisa terkabul. Dan semakin lama berdoa bertambah lagi perasaan di hati si Ibu KEYAKINAN bahwa nanti bukan saja jejaka sembarangan yang akan mempersunting anaknya. Melainkan bahkan sang Raja dari negeri itu sendiri . Lo bagaimana Bisa..?

Rupanya Si Ibu sudah mendapatkan ilham dari yang Kuasa tentang bagaimana cara membuat anak putrinya dapat dipersunting raja.

Setelah merasa waktunya sudah cukup, dipanggilah anak gadis tersebut kemudian si Ibu mengutarakan maksud hatinya untuk menjodohkan si anak dengan sang raja. Dan setelah mendengarkan maksud ibunya si anak juga setuju untuk melakukan ritual yang akan dilakukan.

Pertama-tama dihiaslah anak gadinya itu dengan sangat cantiknya. Tetapi aneh, yang dihias ternyata cuma sebatas jari tangannya saja.. dan memang jadi sangatlah cantik dan menawan jari anak gadis itu. Kukunya dipotong rapi dan dicat dengan menarik, ditambah sedikit painting dan cincin emas berlian menghias jari-jarinya. Belum lagi aroma bau harum yang semerbak..

Tetapi toh tetap saja anak tersebut masih jelek..! tapi tunggu dulu, si Ibu kemudian mengambil kurungan yang rapat dan dimasukannya si anak kedalam kurungan, dan hanya dikeluarkannya jari-jarinya saja.

Hmm.., sekarang kecantikan anak itu muncul karena cuma terlihat hanya jari-jari lentik dan harum yang amat sangat menarik.

Setelah memasukan anaknya ke dalam kurungan si Ibu pergi berkeliling ke seantero negeri untuk mengumumkan bahwa dia sekarang mempunyai seorang anak gadis yang sangat cantik, yang bahkan kecantikannya bisa membuat silau para bidadari.

Tanpa henti-henti dan tiada mengenal lelah si Ibu terus mempromosikan kecantikan anaknya ke semua orang di negeri itu. Dan orang-orang pun mulai berdatangan ke rumah si Ibu untuk menyaksikan kecantikan anaknya.

Alkisah cerita tentang kecantikan anak gadis si Ibu tersebut akhirnya sampai juga ke telinga raja yang memang sedang mencari jodoh, dan sang raja akhirnya berkenan juga untuk pergi menyaksikan sendiri kecantikan gadis tersebut.

Dengan iring-iringan bala tentara kerajaan, sang raja datang ke rumah si Ibu dan menyaksikan sendiri akan kecantikan jari-jari si gadis. Menyaksikan kecantikan jari itu angan sang raja ikut melambung membayangkan kecantikan si gadis. Jika jarinya saja demikian cantik apalagi rupa paras si gadis? Mungkin memang kecantikannya bisa menyaingi bidadari kahyangan, demikian angan sang raja.

Akhirnya sang raja tidak dapat menahan keinginannya untuk dapat melihat rupa si gadis secara langsung, dan sang raja meminta pada si Ibu supaya membuka kurungannya.
Si Ibu dengan mantap dan percaya diri akhirnya membuka juga kurungan si gadis… Dan terjadilah MIRACLE (keajaiban). .!

Rupanya berkat DOA si Ibu yang terus menerus memohon dan besarnya HASRAT KEINGINAN dan KEYAKINAN dari si Ibu turunlah para bidadari kahyangan menitis ke dalam tubuh si anak gadis. Dan terperanjatlah mata semua orang termasuk sang Raja menyaksikan kecantikan anak gadis tersebut.

Akhir cerita dongeng, akhirnya si anak gadis dipersunting oleh sang raja dan hidup bahagia bersama dengan ibunya di istana kerajaan.

Cerita tersebut diatas hanyalah sebatas dongeng yang tidak jelas asal usulnya.
Yang perlu kita cermati adalah bahwa cerita itu sangat pas jika dibuat untuk menggambarkan tentang konsep dasar pengembangan dari sebuah proyek real estate. Apa hubungannya. . ?

Diibaratkan kita sebagai pengembang adalah si Ibu tua, dan proyek yang akan kita garap sebagai si gadis kemudian calon costumer adalah sang raja.

Seperti ibu tua, kita juga mengharapkan proyek yang akan kita garap walaupun masih jelek dapat segera laku dijual. Awalnya jika masih berupa tanah kosong atau masih berupa hutan, proyek kita amatlah jelek (gadis rambut 32 helai). Tetapi kita dapat membuat sang raja (costumer) tertarik dengan cukup hanya membangun sebagian dari infra kita (jari) yang mewakili seluruh gambaran dari proyek kita tersebut. Infra (jari) yang kita bangun haruslah sangat cantik sehingga dapat melambungkan angan-angan siapa saja yang melihatnya.

Dengan hanya membangun sebagian infra kita sudah dapat melakukan promosi dan mengajak calon costumer yang datang untuk membayangkan kecantikan seluruh proyek. Biarkan angan dari costumer sendiri yang akan membayangkan kecantikan proyek kita. Sehingga terjadi booming pembelian (perkawinan) di awal proyek pada saat semua masih di angan-angan.

Pada saat proyek masih belum jadi (rupa gadis masih jelek) kita sudah konsisten melakukan positioning produk untuk target costumer tertentu (positioning gadis buruk rupa untuk menjadi istri raja) disertai HASRAT KEINGINAN dan KEYAKINAN yang kuat dari kita (si Ibu). Hasrat keinginan dan keyakinan yang kuat disertai dengan doa yang terus menerus bisa mendatangkan Miracle (keajaiban).

Miracle (keajaiban) yang terjadi adalah dengan adanya booming pembelian, timbul piutang yang menggelembung dan pada akhirnya bisa kita realisasikan pencairan dananya untuk modal kita mempercantik (membangun) keseluruhan proyek.

Percaya tidak percaya, begitulah kira-kira... TETAP SEMANGAT.

sumber : milis yukbisnisproperti
penulis : Ari Wibowo (Jin properti-PKP)

Panduan Lengkap Bisnis Properti Bisnis Properti
Jasa Aristek Lengkap Jasa Arsitek
Sistem Informasi Properti Sistem Informasi Properti
Cari Rumah Berkwalitas Jawara Properti

Urus Perizinan Lahan Di Kota Bandung

URUS PERIJINAN LAHAN LUAS DIBAWAH 1 HEKTAR DI KOTA BANDUNG

Jika anda berniat memulai bisnis properti lahan luasan kecil di Kota Bandung, pengalaman kami mengurus perijinan untuk lahan seluas 3100 m2 di Kelurahan Jatihandap Kec. Mandalajati Kota Bandung ini barangkali bisa menjadi masukan bersama.

Instansi yang menjadi tempat mengurus Perijinan di Kota Bandung adalah BPMPPT (Badan Penanaman Modal dan Pelayanan Perijinan Terpadu), khususnya Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya cq. Bidang Perencanaan.

Syaratnya adalah bukti kepemilikan hak berupa copy sertipikat dan copy identitas pemohon. Jika anda belum membayar lunas lahan yang mau dikembangkan, lampirkan copy PPJB, copy Kuasa Menjual dan copy Kuasa Mengurus.

RESI PENGUKURAN
Langkah pertama adalah kita mengajukan permohonan pengukuran ke DTR CK Bidang Perencanaan cq Bagian Pengukuran. Dimana mereka akan menerjunkan petugas surveyor guna mengukur luas fisik existing lahan yang kita miliki di lapangan, dicocokkan dengan data luasan sertipikat. Output dari tahapan ini adalah berupa Resi Pengukuran yang menyebut soal data luasan hasil ukur dan juga data ketinggian DPL (dari permukaan laut). Waktunya lebih kurang 2 minggu.

KRK (KETERANGAN RENCANA KOTA)
Dengan bekal Resi Pengukuran, selanjutnya kita mengajukan penerbitan REKPER (Rekayasa Perencanaan) atau dikenal juga sebagai KRK (Keterangan Rencana Kota). Lampiran terpenting di tahapan ini tentu saja rencana siteplan yang sudah kita buat. Karena outputnya sebenarnya berupa pengesahan siteplan.
Pada saat ajukan RekPer akan diverifikasi apakah lahan bersisian dgn; Sungai, Jalan Raya kelas negara, atau Rel KA. Jika kena maka butuh ADVIS TEKNIS dari masing-masing instansi terkait. Misal; Dinas Bina Marga, Dinas Sumber Daya Air, PT KAI, DLLAJR. Advis Teknis mesti diurus dahulu sebelum permohonan RekPer diproses.

Pengurusan KRK atau Rekper memakan waktu kisaran 2 - 3 minggu, dan nanti outputnya berupa Pengesahan Gambar Site Plan yang dilampiri ketentuan ketentuan teknis seperti; KDB (koefisien dasar bangunan), KLB (koefisien lantai bangunan), KTB (koefisien tinggi basement), KDH (koefisien dasar hijau), juga menyebut jumlah massa bangunan yg diijinkan berdasarkan ketentuan tabulasi kavling.

Info tembahan; dalam KRK juga mesti ditampilkan rencana outlet pembuangan air kotor yang mesti terkoneksi ke
saluran riol (brandgang). Dan di Kota Bandung, saluran riol ini tak boleh diletakkan di muka kavling atau mepet jalan, tapi justru dibelakang kavling.

DATA UKUR VERSI BPN
Tahapan setelah terbit KRK, maka kita juga mesti mendapatkan data hasil ukur luasan lahan versi BPN. Meskipun kita juga sudah memegang data Resi Pengukuran versi DTR CK (Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya). Data ukur versi 2 instansi ini dilampirkan untuk berkas permohonan IPPT.

IPPT (IJIN PERUNTUKAN PENGGUNAAN TANAH)
Setelah terbit KRK, baru bisa diajukan permohonan IPPT (Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah), yang memakan waktu 2 minggu dan outputnya berupa IPPT yang ditanda tangani oleh Kepala BPPT atas nama Walikota Bandung. Dalam IPPT ini akan diperoleh data tabel luasan max bangunan yang diijinkan dan daftar persil yang merinci blok dan no kavling.

IMB (IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN)
Setelah KRK dan IPPT terbit, baru bisa dilakukan pengajuan IMB. Tentu saja mesti melampirkan rencana denah tampak bangunan sesuai luasan yang direncanakan, lengkap dengan gambar kerjanya. Retribusi IMB di Kota Bandung relatif mahal, tapi waktu pengurusan normal 2 minggu. Kita bisa mengurus IMB Induk terlebih dahulu atau langsung IMB pecahan per kavling.

Demikian info yang bisa saya share, semoga bermanfaat.

sumber ; milis yukbisnisproperti
penulis : Ari Wibowo (Jin AW - PKP)

Panduan Lengkap Bisnis Properti Bisnis Properti
Jasa Aristek Lengkap Jasa Arsitek
Sistem Informasi Properti Sistem Informasi Properti
Cari Rumah Berkwalitas Jawara Properti

Membeli Rumah Tanpa Uang Muka

Sekali lagi bahwa properti itu unik. Satu lokasi dengan lokasi lainnya memiliki perbedaan. Boleh dikatakan bahwa properti sudah terdiferensiasi. Bisa kita lihat berapa harga jual tipe 36 di perumahan A dan dibandingkan dengan tipe yang sama di perumahan B. Itu dari harga, belum dari diskon, dari spesikasi bangunan, dari fasilitas rumah maupun fasilitas umum kawasan.

Berbeda pula dengan harga jual mobil yang sudah terstandarisasi. Harganya relatif sama untuk penjualan di Jakarta jika dibandingkan dengan Bandung, Cirebon, Surabaya dll. Pun jika terjadi selisih harga, anggap saja itu adalah beban pengangkutan.

Di sinilah letak kunci dari membeli rumah tanpa uang muka. Apalagi developer kadang memberikan diskon bervariasi. Celah diskon ini dapat kita manfaatkan sebagai uang muka.

Setidaknya ada 5 cara untuk membeli rumah tanpa uang muka.

Pertama, developer / penjual memang menjual propertinya tanpa uang muka dan kredit langsung ke developer. Sering kita lihat iklan gede-gedean 48X cicilan, tanpa uang muka, cicilan pertama langsung huni.

Kedua, developer / penjual telah bekerjasama dengan pihak perbankan untuk penjualan properti tanpa uang muka. Sekilas tampak tidak terjadi apapun kecuali menguntungkan konsumen. Di balik kerjasama ini adalah developer / penjual telah memiliki tabungan yang ditahan sebesar uang muka konsumen. Jadi sebenarnya tetap saja ada uang muka, namun ditanggung oleh developer sampai rumah selesai serah terima.

Ketiga, memanfaatkan celah diskon. Perang diskon antar developer dapat kita manfaatkan sebagai uang muka. Caranya juga mudah. Seolah-olah diskon yang diberikan adalah uang muka yang telah anda bayarkan. Tentu saja anda musti ber”koordinasi” dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.

Contoh perhitungannya seperti ini. Misal sebuah rumah tipe 36 seharga 100juta. Diskon 10%. Maka harga sebenarnya adalah 90juta bukan? Maka dalam pengajuan KPR ke Bank, akui saja bahwa harga rumah tipe 36 MEMANG 100juta. Seolah-olah anda telah membayar 10 juta uang muka, sehingga KPR anda adalah sebesar 90 juta.

Keempat, mark up harga. Mengingat properti itu memang sudah masing-masing memiliki perbedaan, maka harga juga akan sangat bervariasi. Bahkan dalam satu kawasan saja, harga satu tipe yang sama bisa berbeda. Nah, celah ini dapat kita manfaatkan dengan menaikkan harga sedikit lebih tinggi sesuai dengan nilai uang muka. Masih sama dengan cara ketiga, anda tetap harus ber”koordinasi” dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.

Contoh perhitungannya seperti ini. Misal harga tipe 36 adalah 90juta. Maka anda perlu memark-up sampai dengan 100juta (kalikan harga sebesarnya dengan faktor 1,1111 apabila uang muka yang dipersyaratkan oleh bank adalah 10%). Seolah-olah anda telah membayar 10 juta untuk mendapatkan KPR sebesar 90juta yang notabene sama dengan harga rumah.

Kelima, deposito sebagai agunan tambahan. Baca kembali cara kedua dimana developer mempunyai tabungan yang ditahan sebagai uang muka. Nah, ini adalah kebalikan dari cara kedua dimana tabungan yang ditahan adalah anda yang sediakan. Biasanya berupa deposito.

Potensi kegagalan
Membeli rumah tanpa uang muka bukannya akan 100% disetujui. Potensi gagal atau tidak mencapai 100% biasanya dikarenakan, Pertama, kemampuan membayar kembali pembeli kurang dari yang disyaratkan.

Kedua, karena kita melakukan mark up baik mark up harga atau bermain diskon, maka nilai riil melebihi nilai pasar. Appraisal dari Bank bisa jadi menilai agunan anda kurang dari yang disyaratkan.

Ketiga, agak susah dilaksanakan untuk kavling siap bangun dimana developer / penjual tidak memiliki kerjasama KPR inden. Mengapa? Karena developer sebenarnya membutuhkan uang muka untuk membangun rumah anda. Jika anda membeli tanpa uang muka dan developer tidak memiliki skema kpr inden, uang dari mana untuk membangun?

Keempat, jika nama anda sudah menjadi bagian dari Daftar Hitam Bank Indonesia, mau uang muka 90%-pun, belum tentu Bank akan memberikan KPR kepada anda. Semoga anda jangan sampai masuk dalam daftar hitam itu. Amin.

Hayo, siapa berani mencoba ?

Sumber : aryodiponegoro.com

Panduan Lengkap Bisnis Properti Bisnis Properti
Jasa Aristek Lengkap Jasa Arsitek
Sistem Informasi Properti Sistem Informasi Properti
Cari Rumah Berkwalitas Jawara Properti

Bagaimana Jadi Developer ?? yuks Pelajari Tahapannya ^^

Smangat pagi semuanya ^^ !!!
Alhamdulillah sampe hari ini Allah masih memberikan begitu banyak nikmat u qt semua, nikmat sehat, nikmat iman & nikmat2 yg lain. Ok, kali ini i mau tuliskan ttg tahapan bagaimana sih jadi developer. heu..heu... kaya i dah jadi developer ternama aja, ga apa2 kan qt share disini. Tulisan kali ini i dapet dr internet plus i tambahkn dg pengalamn i slama menggarap proyek pertama EI di Perum Mutiara Madani Ciseeng. yuks qt mulai belajarnya, bismillah ...
Ketika qt membuat proyek pertama di perum MM ciseeng, banyk prtanyaan yg muncul dan ada sebuah prtanyaan bagaimana cara memulai bisnis developer properti? Akhirnya setelah tanya sana tanya sini, ikut training kanan-kiri he... alhamdulillah ada beberapa hal yang harus qt persiapkan ketika qt mau jadi developer proerti, mau tau ???? berikut adalah urutan kerja yang kami lakukan ketika memulai proyek di Perum MM ciseeng.

Mencari lahan yang layak
Lahan yang layak ditinjau dari sisi mana saja? Banyak faktor yang bisa dijadikan patokan. Dari lokasi, harga dasar, bentuk lahan, status lahan, cara pembayaran. Lokasi dan harga dasar akan mempengaruhi segmentasi pasar. Bentuk lahan akan mempengaruhi efektifitas lahan komersil. Status lahan akan mempengaruhi percepatan proses perijinan yang berakibat biaya. Cara pembayaran mempengaruhi besaran modal yang musti digelontorkan. Detail dari mencari lahan yang layak, dan profile lahan yg spt u perumahan insya Allah nt i posting d tulisan berikutnya ya.

Sisi kelayakan lainnya adalah apakah lahan tersebut dapat dibangun perumahan. Perihal ini dapat disurvey di dinas terkait ( Bappeda untuk melihat Rencana Umum Tata Ruang (RUTR). Jangan sampai lahan yang akan qta beli adalah lahan untuk daerah industri yang tidak mungkin dikembangkan menjadi perumahan, atau peruntukan untuk daerah resapan, atau banjir kanal.

Menghitung cepat
Pernah membaca buku Blink? Bahwa otak kita dapat bekerja secara cepat berdasarkan pengalaman sebelumnya. Ya… ini bagi Anda yang sudah mahir. Karena sering ketemu lahan, sering menghitung, dan sering praktek. Tapi bagi yang pemula, tentu saja ini tidak mudah. intinya ala bisa karena biasa.

Master plan
Banyak hal yang musti disusun dalam master plan. Terdapat siteplan atau gambar kawasan yang terdiri dari berapa kapling komersil, berapa besaran fasilitas umum, gambar jalan, lebar jalan, lebar kapling dan sebagainya. Anda dapat gunakan jasa konsultan perencanaan untuk menggambar ini.

Ada juga survey pemasaran untuk melihat persaingan pasar di daerah tersebut. Kami biasa menyamar sebagai calon konsumen, bertanya banyak hal ke marketing developer dari harga jual (tentunya beserta diskon), spesifikasi, cara pembayaran, pajak-pajak jual beli. Juga seringkali menghampiri tukang, mandor atau kontraktor yang sedang mengerjakan proyek di sana, untuk mengetahui harga borongan. Syukur-syukur kenal kontraktor yang dapat diajak kerjasama.

Mapping lokasi di atas peta sebuah kota seringkali kami lakukan. Untuk mengetahui titik-titik pesaing dan keunggulan lokasi kami dibandingkan dengan yang lain.

Yang terakhir adalah membuat detail kelayakan proyek.

Investor
Bagi yang bermodal cekak, alangkah baik jika mampu menggandeng investor. Investor tentu saja dapat diiming-imingi pengembalian atas modal yang ditanamkan di proyek. Kami biasanya memberikan tingkat pengembalian 2 kali lipat per proyek. Misalkan modal disetorkan 500 juta, maka kami akan memberikan bagi hasil sebesar 1M di luar modal yang telah disetorkan. Jadi di akhir proyek, sang investor akan menerima 1,5 M (Pokok + Bagi hasil).

Atau pola lainnya yang sering digunakan adalah prosentase bagihasil. Misalnya 60:40, dimana 60% dari keuntungan bersih akan kembali ke investor. Atau pola-pola lain yang mungkin Anda temukan di kemudian hari.

Perijinan
Setelah kesepakatan dengan pemilik tanah dan investor sudah didapatkan. Proses perijinan perlu dijalankan. Hanya saja perijinan di satu daerah dengan daerah lainnya dapat berbeda satu sama lain. Tidak ada pakem yang sama untuk diikuti.

Bila daerah tersebut memiliki Dinas Satu Atap, akan memudahkan Anda mengurus perijinan. Jika tidak Anda musti bergerilya dari BPN, Bappeda, Kimpraswil untuk mengetahui urutan perijinan. Atau lebih mudahnya, berikan saja kewenangan kepada notaries yang sudah ahli di bidang perijinan untuk mengurus perijinan lokasi Anda.

Pemasaran
Setelah perijinan diperoleh, setidaknya dipastikan dapat diperoleh, maka lanjutkan dengan promosi dan penjualan. Banyak cara dalam promosi. Ada out door dan In door. Dengan spanduk, billboard, umbul-umbul, iklan koran, website, pameran, brosur dan lain-lain.

Jika survey pasar diawal tepat. Dan Anda meramu harga jual. Kami yakin, tak lebih dari 2 bulan, produk Anda akan terjual 50%.

Well. Setidaknya Anda sekarang mengetahui urutan kerja sebelum terjun ke bisnis ini. Dan siswa EI skrg sudah mulai masuk k bisnis properti dengan menjadi developer. ayooo siapa yg mau jadi developer ???

sumber : berbagai sumber

Panduan Lengkap Bisnis Properti Bisnis Properti
Jasa Aristek Lengkap Jasa Arsitek
Sistem Informasi Properti Sistem Informasi Properti
Cari Rumah Berkwalitas Jawara Properti

Peluang Bisnis Properti di Indonesia

Kali ini saya akan mengupas bertahap mengenai properti, kenapa ??? ternyata properti menyimpan begitu banyak hal yang baru dan tentunya peluang yang sangat besar bagi temen2 yang mau terjun d bisnis properti. Alhamdulillah saya mendapatkan artikelnya pak aryo dipenogoro, mudah2an setelah membaca artikel ini pembaca bs jd tmbah semangat u terjun d bisnis properti, ok ! yuk qt simak bersama :
Sebagai orang yang bekerja di bidang bisnis properti khususnya developer dan property investment Aryo Diponegoro , sangat jarang beliau mengemukakan petunjuk atau bocoran tentang bisnis properti. Sekarang sudah saatnya. Sudah saatnya berbagi dengan banyak rekan. Karena ternyata buku-buku yang terbit mengenai bisnis properti masih sedikit. Lebih banyak tabloid yang mengupas model, tipe dan aksesoris properti.

Sedikitanya ada tiga alasan yang tidak dapat anda tolak untuk memasuki peluang di bisnis properti.

Alasan No. 1. Pasti untung!
Pernahkah anda bayangkan bisnis yang paling menguntungkan? Dalam teori manajemen keuangan terdapat istilah HIGH RISK HIGH GAIN. Tapi dalam bisnis properti, NO UNCONTROLLED RISK, HIGH GAIN. Ada beberapa instrumen yang menentukan hal ini.

Harga tanah pasti meningkat
Di dunia ini tidak ada harga yang turun kecuali hal-hal yang berkaitan dengan kondisi makro perekonomian. Tapi bisa dipastikan 99% bahwa harga tanah pasti meningkat. PBBnya saja meningkat hampir tiap tahun. Secara hitungan kasar saja, jika anda beli tanah terus dijual 1 tahun ke depan. Pasti untung! Itu hebatnya bisnis properti.

Manajemen yang sederhana
Bisnis properti membutuhkan manajemen yang sederhana. Dalam developer misalnya, cukup bagian keuangan dan bagian legal. Dua bagian ini pokok dan vital bagi developer. Lha perencanaan, pemasaran dan konstruksi? Tidak harus diperlukan. Tidak harus ada. Karena konstruksi bisa kita serahkan ke Kontraktor. Pemasaran bisa kita percayakan kepada Agent Marketing. Perencanaan bisa kita undang konsultan. Hasilnya lebih lengkap, lebih pasti, biaya bersifat variable. Semakin sederhana manajemen yang ada, akan semakin menguntungkan dari sisi finansial dan pengelolaan.

Kemas properti sebagai investasi
Salah satu meningkatkan pendapatan dalam properti adalah mengemas properti sebagai bagian dari investasi yang menguntungkan. Kemas dengan cara yang sama tentang harga tanah. Sajikan dalam bentuk perhitungan kredit pemilikan rumah (KPR) dan bandingkan dengan ekspektasi harga di masa mendatang.

Amankan bisnis dengan shadaqah
Tidak ada bisnis yang tidak berisiko. Tapi dalam bisnis properti semua resiko dapat dikontrol. Kecuali Force Majure. Tapi agama Islam punya cara yang unik dalam mengamankan bisnis, yakni shadaqah. Bisnis properti itu jual beli lahan milik Allah Swt. Sehingga shadaqahnya musti lebih besar. Di perusahaan properti yang saya ketahui, mereka menyisihkan sekitar 20-40% keuntungan untuk kegiatan sosial keagamaan. Anda berani lebih besar???

“Perumpamaan (nafkah yang dikeluarkan oleh) orang-orang yang menafkahkan hartanya di jalan Allah[166] adalah serupa dengan sebutir benih yang menumbuhkan tujuh bulir, pada tiap-tiap bulir seratus biji. Allah melipat gandakan (ganjaran) bagi siapa yang Dia kehendaki. Dan Allah Maha Luas (karunia-Nya) lagi Maha Mengetahui.” 2 Al Baqarah 261

Percayalah apa yang sudah digariskan oleh Allah, pasti akan terjadi.

Alasan No. 2. Modal besar? No Way!
Jual beli tanah tentunya butuh modal besar. Eit siapa bilang. Developer yang pernah saya kenal dan developer ini cukup ternama di Jogja, Solo bahkan sampai Batam. Pada tahun 1999 mereka mengelola modal kurang dari 100juta. Dan dalam jangka waktu 8 tahun, aset mereka sebesar 25Milyar. Developer dimana saya bernaung, dengan modal awal 3 M, dalam jangka waktu 2 tahun, aset kami bersih sekitar 20M. Ada beberapa cara.

Negosiasikan pembayaran
Negosiasi pembayaran dapat berupa pembayaran tanah, kontraktor, konsultan dan apapun sehingga memperlambat kas keluar. Artinya harus mempercepat kas masuk. Artinya cukup dengan uang muka pembelian, entah bagaimana caranya kas masuk untuk menutupi kewajiban pambayaran berikutnya. Contoh, modal anda 50juta. Anda beli tanah seluas 1000m2 dengan harga 60 juta. Negosiasikan pembayaran bertahap 6 bulan. Pembayaran pertama 10juta. Cadangkan 10 juta untuk pembayaran ke2. Siapkan tim perencana untuk merencanakan kawasan, biaya skitar 5 juta. Anggarkan biaya promosi sekitar 10juta. Anggarkan 7.5 juta untuk kegiatan operasional bulanan. Anggarkan 7.5 juta untuk legalitas lahan. Cukup 50 juta kan? Cukup 10 juta untuk beli lahan seharga 60 juta kan? Bayangkan jika uang muka anda 100juta, anda bisa mendapatkan lahan 600juta. Jika tanah sudah diolah atau dimatangkan, aset anda bisa menjadi 1.2 M! Fantastis!

Promosikan kawasan dengan menjual resiko
Kawasan ada sudah siap. Promosikan dengan gencar dengan menjual resiko maksudnya adalah dikarenakan anda membutuhkan cash dengan cepat, jual harga rumah 20% lebih murah dari harga normal, tapi cash. Tapi jangan lupa menaikan harga jual jika sudah mencapai titik tertentu. Nah sekarang anda tahu tentang konsep mengemas properti sebagai investasi. Ini salah satunya.

Instrumen Kredit Usaha
Pada tahap awal, perbankan tidak akan mungkin melirik usaha anda. Atau jika usaha anda sudah cukup dikenal, tentunya anda akan mudah mendapatkan kredit konstruksi, salah satu alternatif pembiayaan developer. Perlu anda ketahui, developer (baru) tidak mudah mendapatkan kredit investasi, tapi kredit modal kerja konstruksi. Sekarang bagaimana jika bank belum mau melirik usaha anda. Gunakan fasilitas KPR! Bagaimana caranya? Jadikan saudara, rekan kerja sebagai konsumen properti anda. Pembiayaan melalui KPR. Pencairan KPR akan anda terima. Kewajiban pengembalian KPR menjadi tanggung jawab usaha anda. Simple bukan. Anda sudah dipastikan mendapat kredit investasi.

Alasan No. 3. Dapatkan Cash Flow yang besar!
Alasan ketiga ini jelas-jelas akan sulit untuk ditolak. Dengan properti kita bisa mengenerate cash flow yang besar. Prinsipnya percepat uang masuk, perlambat uang keluar. Eit jangan melulu jual cash… Gunakan instrumen KPR.

Instrumen KPR
KPR saat ini memungkinkan KPR indent dimana konsumen dapat diikat dalam akad kredit meskipun bangunan belum selesai dibangun. Dan anda akan menerima pencairan awal sebesar 40%. Jika uang muka sebesar 20%, berarti anda menerima uang muka 60%. Ingat negosiasi pembayaran? Jangan-jangan modal anda sudah kembali?

Padahal untuk membangun rumah, mungkin anda hanya akan mengeluarkan sekitar 40%. Dan mengeluarkan sekitar 10% lagi untuk pematangan lahan, prasarana dan sarana. Sisa 10%nya? Bisa untuk membayar tanah. Pada bulan ke 4 dengan asumsi pembangunan selesai, maka anda akan menerima 60%. Pertanyaannya adalah bagaimana dengan 4 bulan masa pembangunan? Yang penting jaga target penjualan.

Lahan baru, ladang uang baru
Bagaimana dengan 60% sisa pencairan KPR? Cadangkan untuk membeli lahan baru. Jadikan sebagai ladang uang baru. Saya jamin anda akan kaya raya!

Sekali lagi saya bilang, resiko dalam properti pasti ada. Namun resiko dalam properti harus dapat dikontrol. Ada beberapa tips yang secara gamblang saya tulis tanpa harus disertai keterangan
Tentukan target keuntungan bersih
Tentukan batasan resiko kerugian
Target pemasaran minimal harus tercapai
Tekan fixed cost, perbesar variable cost
Monitoring arus kas dan rugi laba
Cut Loss pada saat menyentuh batasan resiko kerugian
Tuangkan perjanjian bisnis dalam hitam di atas putih

Jadi anda tertarik masuk bisnis properti? Kapan?

sumber :caripropertijakarta.com

Panduan Lengkap Bisnis Properti Bisnis Properti
Jasa Aristek Lengkap Jasa Arsitek
Sistem Informasi Properti Sistem Informasi Properti
Cari Rumah Berkwalitas Jawara Properti

Beli Rumah dpt cash back 10jt, Mau ?? Promo Perum Mutiara Madani Ciseeng0Parung

Telah Hadir Perumahan Mutiara Madani Ciseeng-Parung Bogor
Lokasi strategis 500m dari pasar Ciseeng
dekat dengan Mesjid, TK, MI dan SDN CIseeng 1, alfamart, indomaret, taman rekreasi Gunung Kapur, outbond, kolam renang.
Sarana transportasi angkutan umum 24 jam.

Tersedia hanya 15 unit, type 36/72 2 KT - 1 KM - 1 R Tamu, carport,
Luas Tanah 72 m2, Luas Bangunan 36 m2
Harga Hanya Rp. 125jt (cashback 10jt atau tiket umroh atau motor) dengan syarat : Bayar cash keras atau cash bertahap (DP 30-50% cicilan sampe 6 bulan lunas)

Spesifikasi Bangunan :
Pondasi : Beton Bertulang
Dinding : Batako diplester & di cat
Rangka atap : Baja ringan
Genteng : Beton
Lantai Ruangan : Keramik 30x30
Lantani KM/WC : keramik 20x20
Dinding KM/WC : Keramik 20x20, 1/2 dinding
Kusen : Kayu Meranti
Pintu : Double takewood
Pintu KM/WC : PVC
Jendela : Kayu dan Kaca
Plafond : GRC Board
Bak Mandi : fiber/kloset jongkok

Kantor Pemasaran:
1. Komunitas Rumah Kita
Ruko detos Lantai 1 FS/106 No.2 Depok 16431
021-98070845
2. Jl. Ciseeng Kp. Malangnengah no. 01 (samping kelurahan ciseeng)
021-90383637



Info lengkap :
Ika Intan Kartini
syahidah_i2k@yahoo.co.id
ph. 021-98-70845
M 081318534628 - 085720903328
www.propertidahsyat.blogspot.com

Panduan Lengkap Bisnis Properti Bisnis Properti
Jasa Aristek Lengkap Jasa Arsitek
Sistem Informasi Properti Sistem Informasi Properti
Cari Rumah Berkwalitas Jawara Properti

Tips Memilih Bank untuk KPR

Semangat Pagi !!!!
Alhamdulillah setelah searching2 dpt juga ttg KPR, mg bermanfaat u tmn2 yg sdg mencari info ttg KPR, yuk qt baca brg2 ^^
Membeli rumah dengan kredit (KPR) merupakan pilihan utama untuk pasangan muda di Jakarta. Tulisan ini ditujukan untuk pasangan muda yang berencana membeli rumah dengan kisaran 150-350 juta. Dengan harga ini, rumah yang didapatkan mulai luas tanah 70-120an atau 2-3 kamar tidur. Berdasarkan pengalaman kami selama ini beberapa hal pertimbangan yang harus dipikirkan baik-baik sebelum memilih bank KPR adalah:

1. Segmentasi bank
Niaga, Permata, Panin bersaing di segmen yang sama: rumah-rumah menengah di pinggiran jakarta dengan range 150-300 juta. Biasanya developer sudah menggandeng bank-bank tersebut sejak awal, kecuali perumahan spesifik seperti Legenda Wisata yang dibangun Duta Pertiwi dengan group Sinar Mas tentunya menganjurkan BII (Bank Group Sinar Mas) sebagai KPR pilihannya. Atau Daan Mogot Arcadia dengan Bank Eksindonya yang masih dalam satu group.

Niaga dikenal sebagai bank paling agresif. Niaga banyak menggandeng developer-developer kecil, ukuran 40-200 rumah per kompleks. Kalau kita mencari rumah-rumah dipinggiran Jakarta sebagian besar menawarkan Niaga sebagai pilihan KPR-nya.

BTN dikenal sebagai bank untuk KPR menengah ke bawah dalam skala besar. Prakteknya dilapangan BTN cenderung tidak agresif dalam menawarkan KPR-nya. Memang sih banyak yang berkomentar,
“KPR? kenapa ga di BTN saja”, gampang jawabannya:
“Lha BTN emang kantornya dimana?”

BNI, yang membajak kepala Divisi KPR dari Bank Niaga pun menawarkan fitur yang mirip-mirip dengan bank Niaga. Masalahnya, perumahan manakah yang digandeng oleh BNI? Mandiri yang dikenal kuat di Corporate, BCA yang di Consumer Banking, nampaknya tidak begitu terlihat di segmen perumahan menengah ini.

Kesimpulan: Niaga dan Permata #1 di kategori ini, BNI pun di 2007 ini sedang memfokuskan untuk KPRnya

2. Fleksibilitas persyaratan
Teorinya persyaratan KPR disemua bank sama, harus ada NPWP, harus ada pengalaman 2 tahun sebagai karyawan tetap, harus ada ini itu. Tapi prakteknya tidak ada karyawan yang sempurna bukan, makanya pertimbangan fleksibilitas bank harus dijadikan pertimbangan utama

Contoh: Join income / cicilan yang dibayar bersama suami dan istri seringkali berurusan pelik. Bank Niaga dan Panin memandang istri hanya komponen penunjang untuk cicilan kredit. Akibatnya status istri tidak menjadi masalah besar, apakah istri karyawan permanen/kontrak, belum ada NPWP. Sebaliknya bank Permata, BCA memandang istri sebagai komponen utama. Akibatnya semua dokumentasi harus lengkap.

Kesimpulan: Bank Panin #1 di kategori ini, Niaga #2
catatan, fleksibilitas bank Panin sempat menuai kritik dari teman-teman. Konon bank Panin masih menggunakan sistem perhitungan manual untuk approval KPR-nya, sementara bank lain menggunakan sistem komputerisasi yang mengharuskan proses prosedural.

3. Birokrasi
Birokrasi ini terkait dengan sistem kerja bank tersebut. Bank Niaga, Panin, BRI misalnya menggunakan sistem account officer (AO). Dengan sistem AO ini proses pencarian nasabah, analisa kredit hingga appraisal dikerjakan oleh satu orang yaitu sang AO dari awal hingga akhir. Keuntungannya appraisal yang dihasilkan bisa lebih tinggi, apalagi untuk rumah second. Sistem ini juga cukup rawan unsur KKN (sogok menyogoknya). Dalam beberapa kali diskusi, baik dengan developer, properti agent, atau pihak bank. Budaya untuk menyogok agar memudahkan aplikasi ini kerap dilakukan.

Sebaliknya bank Permata menggunakan sistem bertingkat. Artinya group bisnis dan analis adalah orang yang berbeda. Dalam kasus ini proses pencarian nasabah dikerjakan si A, sedangkan perhitungan kredit dikerjakan oleh si B. Ribet memang tapi dengan sistem ini Bank Permata berani menawarkan bunga paling rendah di 12.8% pa

Kesimpulan: Bank dengan model AO (Niaga, Panin, BRI) #1 dikategori ini

4. Negotiation/Bargaining
4.1 Negoisasi appraisal harga rumah
Proses kredit sebagaimana proses jual beli adalah hal yang penuh subyektivitas. Hal ini bisa berbuntut panjang semisal: Harga rumah second 300 juta, bisa jadi dinilai Niaga 250juta, dinilai Panin 270juta, dinilai BRI 350 juta. Angka ini dari mana, memang ada rumusnya seperti

luas tanah X harga pasaran + luas bangunan X harga pasaran + harga strategis

Tapi angka ini sebenarnya negotiable, tergantung kepentingan si credit officer dan nasabah itu sendiri. Kata orang “everything’s negotiable”

4.2 Negoisasi limit credit
Limit credit yang diberikan pun penuh dengan negoisasi. Gaji si amir di Telkomsel misalnya, 1 juta perbulan, tapi dalam satu tahun amir bisa 24 kali gaji. Gaji budi di software house bisa 2 juta tapi overtime budi bisa hingga 3 juta perbulan misalnya. Niaga menghitung nilai cicilan dari gaji terendah dalam satu tahun, tapi Panin menghitung dari rata-rata gaji sedangkan Permata menghitung dari analisa lainnya

Kesimpulan: Bank dengan AO yang agresif menduduki peringkat #1. Sebenarnya agak sulit memlih bank terbaik dalam kategori ini. Yang ada adalah AO/credit officer yang pintar atau yang lamban. Tapi overall Panin #1

5. Lain-lain
Komponen ini sebenarnya banyak tapi kami memilih mengkategorikannya dalam ‘tidak signifikan’. Sehingga kami lebih memfokuskan pada hal-hal sebelumnya. Seperti:

4.1 Bunga Bank,
Diskusi mengenai bunga bank bisa sangat menarik apalagi dikaitkan dengan issue floating vs fixed rate, subsidi bunga, suku bunga BI, syariah vs konvensional. Menurut kami, issue bunga bank sebaiknya tidak perlu dipusingkan. Dasarnya adalah setiap bank berkompetisi dan suku bunga sebenarnya sudah merupakan ‘ketetapan alam’ yang tidak perlu dipusingkan.
FYI, per january 2007. Permata di 12.8%, Niaga 13.88%, BCA, BNI, Mandiri di 14%. Fluktuasi jelas, konon 2005 sendiri pernah suku KPR di 20%

4.2 Feature
Ada angsuran suka-sukanya BNI, ada extra paymentnya, ada asuransinya Bank Mega. Stop, komponen ini membingungkan. Jangan terlalu dipusingkan oleh komponen ini.

4.3 Reputasi Bank
Panin, NISP mungkin tidak seterkenal Niaga atau BTN (yang justru di segmen menengah massal). Kami belum sampai mendiskusikan kategori ini.

sumber : http://priandoyo.wordpress.com/2007/01/10/tips-memilih-bank-untuk-kpr/

Panduan Lengkap Bisnis Properti Bisnis Properti
Jasa Aristek Lengkap Jasa Arsitek
Sistem Informasi Properti Sistem Informasi Properti
Cari Rumah Berkwalitas Jawara Properti